DECIBA: Mutuo nullo se supera l’80% del valore dell’immobile.
Mutuo nullo. Vogliamo essere ripetitivi e per questo, prima di parlare dell’ennesima arma a disposizione dei “consumatori” alla mercé delle banche, vi riportiamo una frase banale ma efficace, un detto popolare che, ci piacerebbe rimanesse memorizzata in tutti noi: “a pensar male si fa peccato ma spesso ci si azzecca”, e quindi CONTROLLATE i vostri mutui, finanziamenti e conto correnti!
Bene Torniamo all’articolo: il mutuo è nullo se l’importo erogato supera l’80% del valore dell’immobile (ipotecario e non di mercato). A dirlo è stato il Tribunale di Firenze con una recente sentenza.
La pratica è molto diffusa nelle banche perché spesso il cliente che non ha la somma necessaria per far fronte all’acquisto di un immobile, chiede alla banca il finanziamento per l’intero importo, e la banca assieme al suo perito a volte o spesso, non abbiamo ancora numeri precisi ma ci stiamo studiando, sovrastima il valore del bene con il solo scopo di aumentare la quota rimborsabile e di conseguenza il calcolo degli interessi, il primo vero business della banca ma non l’unico.
Si tratta di un principio che potrebbe creare l’ennesimo problema alle banche, spesso colpevoli e consapevoli di questo, oltre che di varie altre anomalie di cui continuiamo sempre a scrivere.
(LEGGI ANCHE https://www.risarcimentomutui.it/2015/11/10/interessi-pagati-alla-banca-richiedi-lanatocismo/ )
Ed è qui che interviene la sentenza in commento, spezzando una lancia in favore di tutti quei consumatori ai quali è stato accordato un finanziamento superiore rispetto a quanto previsto dalla legge all’art. 38 del Tub e delibera 22 aprile 1995 del Comitato interministeriale per il credito e il risparmio, Cicr..
Cosa prevede la legge? La legge prevede che nel caso di finanziamenti fondiari ci sia un limite di finanziabilità pari all’80% del valore ipotecario degli immobili concessi a garanzia, questo è certamente un limite per coloro i quali non hanno grandi risorse economiche da dare in anticipo (almeno il 20% del valore dell’immobile periziato) è però anche un finanziamento molto più conveniente di un mutuo ipotecario tradizionale, ma approfondiremo più in là le differenze sostanziali.
Tornando al punto la pronuncia del Tribunale di Firenze, che di seguito spiegheremo, potrà essere utilizzata per porre nel nulla l’intero mutuo erogato dalla banca e, conseguentemente, anche l’obbligo di pagamento delle relative rate che dovranno essere ricalcolate decurtando tutti gli interessi a seguito di gratuità, sia quelli già pagati che quelli da pagare.
Secondo i giudici toscani il limite di finanziabilità dell’80% non può essere derogato dalle parti, in quanto norma imperativa, volta cioè a garantire il “regolare andamento dell’attività bancaria” essenziale all’economia italiana.
L’ordinanza dei giudici toscani è importante perché sottolinea che il valore degli immobili su cui calcolare l’80% non è quello di mercato (Mv, Market value) ma quello ipotecario o cauzionale(Mlv, Mortgage lending value), così come definito dalle direttive europee (Direttiva n. 2000/12/Ce e 2006/48/Ce.)
Il principio elaborato dal tribunale di Firenze riguarda ogni forma di finanziamento fondiario: mutuo o apertura di credito.
Le ultime sentenze a favore della nullità del mutuo, prima di quest’ultima del Tribunale di Firenze, sono state emesse dalla Cassazione (sentenza n 26672/2013), il Tribunale di Venezia (sentenza del 09/07/2012), il Tribunale di Cagliari (sentenza 04/04/2013) e il Tribunale di Lodi (24/04/2014).
Mentre, secondo una sentenza parzialmente contraria, il superamento del limite di finanziabilità dell’80% dà solo diritto a un risarcimento del danno e, se del caso, anche a sanzioni nei confronti degli amministratori della stessa in base all’ordinamento bancario, ma non alla nullità del mutuo
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